一方、借主と通常の借家契約を結んでいる場合はどうでしょう。交渉しても借主が退去に応じない場合、「オーナーチェンジ」という手段をとります。「オーナーチェンジ」とは、現在入居中の借主はそのままの状態で物件を売買することです。賃貸借契約は継続したまま、物件のオーナー（所有者）が代わることからこのように呼ばれるようになりました。

オーナーチェンジ物件には入居者がいるため、購入しても住むことができません。したがって、オーナーチェンジ物件は家賃収入を得るための投資用物件ということになります。

残念なことに、投資用の物件は、居住用物件の相場よりも低めの取引価格になることが多いようです。投資用の物件を探しているお客様は居住用物件を探しているお客様より少ないこと、よほど立地に恵まれた人気のあるマンションでない限り投資家が期待するような利回りを生み出さないこと、そして、購入に際して通常の住宅ローンは使えないのがその主な理由です。

たとえば、居住用物件なら２千万円で売却できる物件を月10万円の家賃で賃貸に出していたとします。利回りは年６％ですから、投資用の物件として２千万円で購入する投資家は皆無。売却するためには、居住用物件の相場よりかなり割り引かなければなりません。つまり、売主様が損をしてしまう可能性が高いわけです。

売却で損をするリスクを減らすためには、タイミングが重要になります。最適のタイミングとは、借主から退去予告が来たとき。実際のところ、次に貸し出すためにリフォームの見積もりを取ったところ数十万円かかるので、「ならばこのタイミングで売ってしまおう」と考えるオーナーさんが多く、よくあるケースです。

借主がいない空室の状態なら、オーナーチェンジ物件ではなく、通常の居住用物件として売却できます。このため、私たちがお客様に現況、賃貸中の物件を売却相談された際はまず、「借主様が退去する予定がありますか？」とお伺いしています。