住まいを売却するとき、その不動産の所有権を売主様から買主様に移転する「所有権移転登記」が必要になります。登記費用そのものは買主様が負担しますが、住まいに住宅ローンが残っている場合、設定されている「抵当権」を抹消しなければ所有権移転ができません。そこで必要になるのが「抵当権抹消登記」で、この費用は売主様が負担することになっています。

抵当権を抹消するには、司法書士に支払う費用が必要になります。費用額はケースによって異なりますが、1.5万円〜２万円程度が一般的です。「ペアローン」（ひとつの物件に対して夫婦それぞれで契約する住宅ローン）など、ローン契約が複数残っている場合は、その数に応じて金額も増加します。

また、現住所とは異なる場所の物件を売却する場合に費用が発生することもあります。例えば、現在は神奈川県にお住まいのＡさんが、以前住んでいた埼玉県にある物件を売却するとします。埼玉県の物件の謄本に記載されている住所がそのままになっている場合、住所変更登記が必要になります。これは、決済の時、謄本の住所を現住所と揃えるため。費用は抵当権抹消費用と同程度です。

住宅ローンの残債がなく（＝抵当権が付いていない）、売主様が売却する物件にお住まいの場合は、いずれの費用もかかりません。つまり、登記費用は０円。売るときの諸費用は仲介手数料と測量費、引越し代が主です。マンションの場合、仲介手数料と引越し代程度ということになります。

実は、司法書士に支払う費用は、登録免許税や印紙代がほとんどで、報酬自体はすごく少ないんです。不動産を売却する際には数万円の請求。不動産を購入する際には数十万円の登記費用を請求されますが、そのほとんどが登録免許税と印紙代。司法書士への報酬は意外なほど少ないです。そのため、司法書士は誰に頼んでも金額は大して変わりません。売主様自身でやろうと思えば不可能ではありませんが、住宅ローンが関係する場合などは特に、プロに頼んだ方が安心です。

このほか、売買契約時に売主様が負担する費用は印紙税と登録免許税です。

印紙税は売買契約書に記載されている契約金額によって異なります。

また軽減税率が適用されるため、それぞれ以下の通り、半額になっています。

・1千万円〜5千万円以下　：　2万円　→　1万円

・5千万円〜1億円以下　：　6万円　→　3万円

売却により所有権移転する場合の登録免許税は、固定資産税評価額の2％ですが、印紙税と同様に軽減税率が適用されるため、1.5％となっています。

※税率の軽減措置の詳細については、国税庁のホームページ（https://www.nta.go.jp/）をご確認ください。

売却後に目を転じてみると、利益が出た場合、税金がかかってきます。とはいえ、残念ながら、住まいを売却して利益が出るケースは稀。ほとんどの場合、購入した価格より安くしか売れないので、課税されることはあまりないのが実際のところです。

運よく購入価格より高く売れた場合でも、いろいろと特例があるため、それらを使えばあまり税金は発生しません。たとえば、1千万円の売却益が出た場合、課税は29％。2百数十万円の税金が発生しますが、売却益を新居の購入費用に充当する場合、居住用財産の3千万円特別控除など、住み替え特例が利用できます。現金で残してしまうと税金がかかるケースが多いようです。また、不動産の所有期間によっても税率が変わるので注意が必要です。