机上査定では、具体的にはまず、所有者の権利関係を調査します。「誰が所有しているのか」というところから、法務局に出向いたり、最近ではインターネットで謄本を取得して、正確な土地の大きさや建物の大きさ、築年数を調べます。最低限これらを調べないと金額を出すことができません。つまり、机上査定は謄本の情報が基になるわけです。

このほか、必要な場合は測量図や建物の図面を入手します。また、最近はGoogleの「ストリートビュー」で、居ながらにして現地の様子がよくわかるようになりました。敷地が傾斜地なのか否か、道路からフラットなのかなど、現地に行かなくともある程度わかります。このため、机上査定も以前より実際の取引により近い金額を算出できるようになってきていると言えるでしょう。

マンションでも戸建一軒家でも、外から見た場合と中を拝見した場合では大きな違いがあることが少なくありません。「築年数の割には部屋のコンディションが悪い」などはその最たるもの。もちろん、「築年数の割に状態が良い」という逆のケースもあります。たとえば、売主様がすごく綺麗好きで掃除をマメに行っている場合、平成初頭に建てられた物件なのに部屋の中がとても良い状態に保たれているケースがあります。

逆に、小さなお子さんが３人いらっしゃる、犬や猫を飼っているといった場合、爪を研いだせいで柱がガリガリになっていたり、お子さんの落書きや穴が開いていたり。そういったコンディションは、部屋の中に入ってみないとわかりません。訪問査定では、実際に現地に足を運び、立地や周辺環境はもとより、建物や部屋の状態を確かめた上で算定するため、正確な金額が提示できます。

あまりにもコンディションが悪く、リフォームが必要と判断した場合、建物の評価額が下がるのは避けられません。その物件を購入した人が直さなくてはならなくなるため、その分を割り引いた査定額になるからです。具体的には、机上査定で算出した金額に対して、2〜300万円は変わってくる場合があります。